Wynajmujesz mieszkanie turystom? Od maja nowe obowiązki, a kary pójdą w dziesiątki tysięcy

Od 20 maja 2026 r. najem krótkoterminowy w Polsce ma podlegać nowym, ostrym regulacjom. Ministerstwo Sportu i Turystyki przedstawiło projekt, który rewolucjonizuje zasady dla wszystkich wynajmujących mieszkania i domy turystom. Obowiązkowa rejestracja, numery identyfikacyjne, wysokie kary i nowe uprawnienia gmin. Sprawdź, co musisz zrobić, by nie stracić pieniędzy.

rozwiń >

Koniec dzikiego rynku najmu krótkoterminowego: rząd sięga po regulacje

15 kwietnia 2026 roku wiceminister sportu i turystyki Ireneusz Raś przedstawił projekt nowelizacji, która uporządkuje rynek najmu krótkoterminowego w Polsce. Zmiany są odpowiedzią na rosnącą skalę wynajmu mieszkań i domów turystom przez platformy typu Airbnb, Booking.com czy OLX – oraz na problemy z szarą strefą, bezpieczeństwem i konflikty sąsiedzkie.

Projekt wdraża rozporządzenie UE 2024/1028, które zacznie obowiązywać w całej Unii Europejskiej od 20 maja 2026 roku. Polska musi się dostosować – i robi to w sposób, który może zaboleć wielu właścicieli wynajmujących lokale na cele krótkoterminowe.

Najem krótkoterminowy = usługa hotelarska. Co to oznacza?

Kluczowa zmiana jest taka: najem do 30 dni zostaje uznany za usługę hotelarską. Wynajmujący będą musieli spełniać obowiązki analogiczne do hoteli, pensjonatów i innych obiektów turystycznych.

Nie oznacza to, że musisz zamienić mieszkanie w hotel – ale… skończy się sytuacja, w której hotel płaci podatki, ma kontrole sanitarne i przeciwpożarowe, a właściciel mieszkania wynajmuje „pod stołem” bez żadnych regulacji i analogicznych norm.

Obowiązkowa rejestracja w gminie i w CWTON. Bez wyjątków

Projekt wprowadza bezwzględny obowiązek rejestracji wszystkich obiektów oferujących najem krótkoterminowy:

Dalszy ciąg materiału pod wideo

1. W gminnej ewidencji (prowadzonej przez urząd gminy),
2. W Centralnym Wykazie Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON) – ogólnopolskiej bazie danych.

Każdy obiekt otrzyma indywidualny numer identyfikacyjny, który będzie musiał być widoczny w każdej ofercie – na Airbnb, Booking.com, OLX, własnej stronie czy w mediach społecznościowych. A brak rejestracji to brak legalnego wynajmu.

Wysokie kary za brak rejestracji i łamanie przepisów

Projekt przewiduje dotkliwe kary administracyjne dla wynajmujących, którzy:

• prowadzą działalność bez rejestracji,
• nie umieszczają numeru identyfikacyjnego w ogłoszeniach,
• naruszają wymogi bezpieczeństwa, sanitarne lub budowlane.

Choć konkretne stawki kar nie zostały jeszcze podane na konferencji, ministerstwo zapowiada, że mają skutecznie zniechęcać do omijania przepisów. To może więc oznaczać nawet kilkudziesięciotysięczne kary.

Gminy dostaną nowe narzędzie: prawo wyznaczania stref ograniczających najem krótkoterminowy na danym obszarze

Nowe przepisy wzmacniają uprawnienia gmin, dając im możliwość:

• wyznaczania stref, w których najem krótkoterminowy będzie ograniczony lub zakazany (np. w centrach miast, gdzie problemem jest zjawisko tzw. hotelizacji dzielnic),
• prowadzenia kontroli obiektów,
• nakładania kar za naruszenia.

Mieszkańcy i wspólnoty mieszkaniowe zyskają prawo zgłaszania wniosków o kontrole – jeśli podejrzewają, że sąsiad wynajmuje nielegalnie lub nie przestrzega przepisów. To odpowiedź na problem dzikich imprez, hałasu i degradacji dzielnic w popularnych destynacjach turystycznych, zwłaszcza centrach miast.

Wymogi bezpieczeństwa obowiązkowe do spełnienia: przeciwpożarowe, sanitarne, budowlane

Projekt nakłada na wynajmujących obowiązek spełniania norm:

• przeciwpożarowych (np. gaśnice, czujki dymu, drogi ewakuacyjne),
• sanitarnych (np. czystość, higiena),
• budowlanych (np. zgodność z przeznaczeniem lokalu).

Każdy obiekt będzie musiał mieć regulamin porządkowy – dokument określający zasady pobytu, ciszy nocnej, korzystania z urządzeń itp. Celem jest zwiększenie bezpieczeństwa turystów i mieszkańców oraz eliminacja obiektów, które funkcjonują „na dziko” bez jakichkolwiek standardów.

Regulacja uzasadniona m. in. tym, że aż „60% polskich rodzin korzysta z najmu krótkoterminowego”

Wiceminister Ireneusz Raś podkreślił na konferencji, że najem krótkoterminowy to nie wróg, ale ważna część rynku turystycznego: „60% polskich rodzin korzysta na terenie Polski z najmu krótkoterminowego. To są rodziny wielodzietne, których nie stać na hotel w Krakowie, Sopocie czy Warszawie.”

Regulacje nie mają zlikwidować tego rynku, ale go uporządkować – tak, by był bezpieczny, uczciwy i przejrzysty dla wszystkich: właścicieli, turystów i mieszkańców. Takie uzasadnienie przedstawiono dla proponowanych zmian.

Szara strefa to dziesiątki tysięcy obiektów. Rząd chce to zmienić

Według szacunków, w Polsce funkcjonuje nawet już kilkaset tysięcy obiektów oferujących najem krótkoterminowy – ale tylko część z nich jest zarejestrowana i płaci podatki. Nowe przepisy mają zlikwidować szarą strefę poprzez:

• obowiązkową rejestrację,
• wymuszone ujawnienie numerów identyfikacyjnych w ogłoszeniach,
• kontrole skarbowe i inspekcyjne,
• współpracę z platformami rezerwacyjnymi (które będą musiały przekazywać dane organom).

A efekty? Większe wpływy do budżetu, uczciwa konkurencja dla hoteli i pensjonatów oraz lepsza ochrona praw konsumentów.

Kiedy wchodzą nowe przepisy? Harmonogram wdrożenia

Ministerstwo przedstawiło plan działania, gdzie już 20 maja 2026 r. ma wejść w życie zasadnicza część przepisów, w tym:

A dopiero w kolejnych latach ma następować stopniowe wdrażanie przepisów dotyczących:

Ministerstwo zapowiada kampanię informacyjną dla wynajmujących oraz wsparcie w procesie rejestracji.

Czy to koniec Airbnb w Polsce? Nie, ale koniec dzikiego zachodu

Nowe przepisy nie zakazują najmu krótkoterminowego – ale wprowadzają reguły, podobne do tych, które obowiązują w innych państwach UE. Według resortu, to nie atak na właścicieli, ale próba pogodzenia interesów turystów, mieszkańców, wynajmujących oraz państwa. Polska dostosowuje się do standardów UE – i robi to w momencie, gdy problem hotelizacji miast dotyka największe ośrodki, takie jak Kraków, Warszawę, Gdańsk, czy Wrocław coraz mocniej.

Źródło: gov.pl